نکاتی که در مورد الزام به تنظیم سند ملک باید مورد توجه قرار گیرد
- محل برگزاری دعوا: برای مال منقول، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه محل زندگی خوانده برگزار می‌شود، در حالی که برای اموال غیر منقول، در دادگاه محل استقرار ملک برگزار می‌شود.
- نوع دعوا: دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی به دعاوی مالی محسوب می‌شود و هزینه‌های دادرسی آن باید درصدی از قیمت منطقه‌ای ملک باشد که معمولاً حدود ۳/۵ درصد است.
- ضرورت مدرک کتبی: خواهان برای مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، باید مدارک کتبی و مشهود داشته باشد، اگرچه فردی که مبایعه‌نامه مکتوب ندارد، نمی‌تواند چنین دعوایی را مطرح کند.
- ثبت رسمی: برای اموال غیر منقول، سند باید به صورت رسمی ثبت شده باشد؛ سند عادی اعتبار ندارد و برای مراجع قانونی قابل پذیرش نیست.
- موقعیت ملک: مواردی که برای اموالی که اکنون وجود دارند ذکر شده، در صورتی که ملک هنوز وجود نداشته باشد، قوانین و مقررات مربوط به مواردی مانند پیش‌فروش یک آپارتمان در دست احداث باید رعایت شود.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در صورتی که برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی جهت انتقال مالکیت به خریدار، تاریخ مشخصی توسط خریدار و فروشنده تعیین شده باشد، فردی که خواهان تنظیم سند رسمی است، باید در تاریخ مشخص شده به دفترخانه ثبت اسناد رسمی حاضر شود. در صورتی که فروشنده در زمان مقرر در دفتر حاضر نشود، خواهان می‌تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند. این گواهی به او کمک می‌کند تا اثبات کند که فروشنده تعهد خود را برای انتقال رسمی مالکیت انجام نداده است، و در نتیجه، دادگاه می‌تواند حکمی جهت الزام به تنظیم سند رسمی صادر کند.
در حالت دوم، زمانی که تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی توسط خریدار و فروشنده تعیین نشده باشد، خریدار می‌تواند از طریق یک اظهارنامه، از فروشنده درخواست کند که در تاریخ و زمان معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر شود تا فرایند انتقال مالکیت رسمی را انجام دهد.
اگر فروشنده بدون توجیه مشخص در تاریخ تعیین شده به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار قادر خواهد بود گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند. با فرض اینکه فروشنده مالک رسمی ملک است، خریدار می‌تواند این گواهی را ارائه داده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تحویل دهد. در این دعوا، خریدار به عنوان خواهان و فروشنده به عنوان خوانده به عنوان طرف‌های مورد نظر در دادگاه حضور دارند.
در چنین مواردی، دادگاه صالح همان دادگاهی است که در حوزه قضایی محل ملک قرار دارد. توصیه می‌شود که هم‌زمان با مطرح کردن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور حکم موقت برای منع فروش ملک نیز مطرح شود، تا فروشنده قدرت فروش ملک به شخص دیگری را نداشته باشد.
الزام به تنظیم سند ملک در رهن بانک
در واقع، این یک وضعیت قانونی پیچیده است که ممکن است در برخی موارد رخ دهد. اگر خریدار متوجه شود که ملکی که می‌خواهد خریداری کند پیش از معامله در گرو یک بانک بوده و این موضوع توسط فروشنده اعلام نشده است، این ممکن است باعث موانعی در تنظیم و انتقال سند به نام خریدار شود.
در این حالت، تا زمانی که ملک در گرو و رهن بانک باشد، تنظیم سند امکان‌پذیر نخواهد بود. حتی با حضور فروشنده در دفتر ثبت اسناد رسمی، این امر امکان‌پذیر نیست.
برای رفع این موانع، خریدار باید با فروشنده به توافق برسد و از او درخواست کند که قبل از انتقال ملک، رهن بانک را از ملک بردارد و سپس موافقت و تنظیم سند را انجام دهد. این فرآیند نیازمند هماهنگی و توافق طرفین است و ممکن است نیاز به مشاوره حقوقی نیز داشته باشد تا حقوق و تعهدات طرفین در این معامله به درستی رعایت شود.
الزام به تنظیم سند رسمی مغازه
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مغازه معمولاً در مواردی رخ می‌دهد که خریدار مغازه به صورت شفاهی و بدون ثبت رسمی یا با استفاده از سند عادی، ملک را خریداری کرده و ادعا می‌کند که مالکیت مغازه به او واگذار شده است. اما فروشنده یا مالک پیشین در زمان مشخص شده توافق شده، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمی‌کند تا سند را به نام خریدار منتقل کند. در این صورت، خریدار می‌تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مغازه کند تا مالکیت مغازه به نام خود انتقال یابد.
در این دعوا، خریدار به دادگاه اثبات می‌کند که او به عنوان خریدار مغازه، تمام شرایط خرید و تسلیم مغازه را انجام داده است و حالا فروشنده یا مالک پیشین اقدام به انتقال سند مغازه نکرده است. این دعوا به خریدار این امکان را می‌دهد که از طریق دادگاه، درخواست الزام به تنظیم سند رسمی مغازه را مطرح کند و مالکیت مغازه را به نام خود انتقال دهد.
به طور کلی، این دعوا به خریدار این امکان را می‌دهد که از طریق محاکمه، مالکیت مغازه را قانونی و رسمی به نام خود تأیید و تثبیت کند.