حق کسب و پیشه و تجارت چیست
حق کسب و پیشه به حقوق و مزایایی اشاره دارد که برای افرادی که در کسب و کارهای مختلف و حرفه‌های مختلف مشغول به فعالیت هستند، تعیین شده است. این حقوق ممکن است شامل حقوق مالی، حمایت قانونی، شرایط کاری مناسب و دسترسی به منابع و امکانات مورد نیاز برای ادامه و توسعه کسب و کار یا حرفه باشد.
در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه به عنوان یک مفهوم حقوقی مورد تصریح قرار گرفته است، که به منظور حمایت از مستاجران و کسب‌وکارها در استفاده از امکانات و منافع مربوط به فعالیت‌های تجاری خود، معرفی شده است. این حمایت ممکن است شامل تعیین شرایط منصفانه برای قراردادهای اجاره، تضمین حقوقی در مقابل سوءاستفاده از طرف موجران، و ایجاد تسهیلاتی برای توسعه و رشد کسب و کارها باشد.
اهمیت این حق در ایجاد تعادل و عدالت در روابط تجاری و ارتقاء اقتصاد و کسب و کارها بسیار مهم است، زیرا حفظ و توسعه فعالیت‌های تجاری و پیشرفت حرفه‌ها از اهمیت اساسی برای توسعه اقتصادی یک جامعه است.
قانون حق کسب و پیشه
در واقع، این حق مهمی است که به مستاجران اطمینان می‌دهد که پس از سال‌ها فعالیت و سرمایه‌گذاری در یک ملک تجاری، ناگهان بدون دلیل عقلانی از طرف موجر تخلیه نمی‌شوند.
حفظ این حق برای مستاجران اهمیت زیادی دارد، زیرا از یک سو، این به آن‌ها اجازه می‌دهد که بر رونق و توسعه کسب و کار خود تمرکز کنند و از سرمایه‌گذاری‌های خود بهره ببرند، و از سوی دیگر، این امر باعث استقرار یک تعادل عادلانه در روابط بین موجر و مستاجر می‌شود.
قانون حق کسب و پیشه، با اطمینان از حقوق مستاجران برای ادامه فعالیت‌های تجاری خود و حفظ ارزش افزوده‌ای که ایجاد کرده‌اند، به توسعه اقتصادی و ارتقاء فضای کسب و کار کمک می‌کند. از طرف دیگر، این حق همچنین به مالکان ملک تجاری اطمینان می‌دهد که مستاجران با رعایت شرایط قراردادی، بهره‌ور و پایدار در ملک‌هایشان فعالیت می‌کنند، که این نیز به منزله حفظ ارزش و درآمد ملک برای آن‌ها است.
در نهایت، تأکید بر رعایت حق کسب و پیشه نه تنها به منافع افراد مستقیماً درگیر، بلکه به تقویت اقتصاد و ارتقای جامعه به طور کلی کمک می‌کند.
میزان ارزش حق کسب و پیشه
مقدار ارزش حق کسب و پیشه معمولاً دارای ارزش مالی است و برای تعیین این ارزش، کارشناسان رسمی دادگستری معمولاً وظیفه تعیین قیمت و ارزش آن را بر عهده دارند. در موارد تخلیه ملک، موجر (مالک) موظف است مبلغ تعیین شده توسط کارشناس را به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند.
قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تا سال ۱۳۷۶ معمولاً به نفع موجرین بوده و مستاجران با تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال‌های متوالی و همچنین مبالغ سنگین حق کسب و پیشه مواجه می‌شده‌اند. اما در سال ۱۳۷۶، با توجه به اعتراضات گسترده موجرین و همچنین بررسی نیازهای مستاجران، قانونگذار قانون جدید روابط موجر و مستاجر را تصویب کرد که مفهوم سرقفلی را در آن پیش‌بینی کرد.
بطور کلی می‌توان گفت که قانون مصوب ۱۳۵۶ بیشتر به نفع موجرها بود و قانون مصوب ۱۳۷۶ بیشتر به نفع مستاجران است. این تغییرات شامل مواردی مانند پایان مدت اجاره نامه که در صورت انقضای آن، اجاره باز هم برای مستاجران باقی می‌ماند و حق تقدم در اجاره برای آن‌ها فراهم می‌شود، همچنین موجر (مالک) تنها در موارد استثنایی می‌تواند به تخلیه ملک اقدام کند که این موارد در قوانین مصوب ۱۳۷۶ تشدید شده است.
حق فسخ و تخلیه ملک بدون پرداخت وجه
در موارد زیر، موجر می‌تواند تخلیه ملک را بدون پرداخت حتی یک ریال حق کسب و پیشه درخواست کند:
- تعدی و تفریط مستاجر: این اصطلاح به وقوع کارهایی اشاره دارد که مستاجر بدون اجازه موجر، در ملک اجاره‌ای انجام می‌دهد. مثلاً، اقدام به تغییرات یا اضافات بزرگی مثل احداث سازه‌های جدید (مانند بالکن) یا تغییرات داخلی مهم (مثل تغییر کاربری ملک) می‌شود.
- تغییر شغل مستاجر: اگر مستاجر شغل خود را بدون اجازه موجر تغییر دهد و شغل جدید مشابه شغل قبلی نباشد، موجر ممکن است حق تخلیه را اعمال کند.
- عدم پرداخت اجاره به‌موقع: اگر مستاجر به موقع اجاره را پرداخت نکند و به‌صورت مکرر تأخیر داشته باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند. این در صورتی ممکن است که مستاجر پس از اعلام تأخیر در پرداخت اجاره به مدت معقولی اجاره را پرداخت نکند.
- عدم تنظیم اجاره‌نامه رسمی: اگرچه اجاره‌نامه کتبی شرط ضروری نیست، اما در صورت عدم تنظیم اجاره‌نامه رسمی، موجر و مستاجر می‌توانند مطالبه تنظیم اجاره‌نامه رسمی را مطرح کنند. اگر مستاجر این مطالبه را نپذیرد، موجر ممکن است حق تخلیه را اعمال کند.
در همه موارد فوق، تخلیه ملک باید به تأیید دادگاه برسد و از این‌رو توصیه می‌شود که در مواجهه با این نوع مسائل، به خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص در امور املاک مراجعه کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا حقوق و مزایای شما به درستی حفظ شود و هزینه‌های بعدی را کاهش دهید.
مواردی که موجر حق تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه دارد
در موارد زیر، موجر حق تخلیه ملک را با پرداخت حق کسب و پیشه دارد:
الف: نوسازی ملک: اگر موجر بخواهد ملک را نوسازی کند و به عنوان قسمتی از این فرایند مجوز نوسازی شهرداری را اخذ کرده باشد، او ممکن است با مستاجر توافق کند که به جای پرداخت حق کسب و پیشه، یک واحد از ساختمان نوساز را به او تملیک کند.
ب: نیاز شخصی موجر به محل تجاری: اگر موجر به عنوان شخص حقیقی نیاز شخصی به استفاده از محل تجاری داشته باشد، مانند استفاده برای شغل خود، می‌تواند با مستاجر توافق کند که با پرداخت حق کسب و پیشه، ملک را تخلیه کند.
ج: استفاده از ملک برای سکونت: اگر ملک برای استفاده مالک یا اعضای خانواده‌اش مناسب باشد و مالک نیاز به استفاده از آن برای سکونت خود یا افراد نزدیک خود داشته باشد، می‌تواند با پرداخت حق کسب و پیشه، ملک را از مستاجر تخلیه کند.
در همه این موارد، توافق میان موجر و مستاجر بر روی این موارد باید به شکل کتبی و با رعایت قوانین مربوطه صورت گیرد. همچنین، موجر باید تمامی شروط و مقررات مربوط به تخلیه ملک و پرداخت حق کسب و پیشه را به دقت رعایت کند تا هرگونه ابهام یا اختلافات در آینده ایجاد نشود.
وضعیت مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد
در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و می‌خواهد محل کسب و پیشه را به شخص دیگری انتقال دهد، می‌تواند به روش‌های زیر اقدام کند:
- دریافت رضایت کتبی از موجر: اگر موجر موافقت کند، مستاجر می‌تواند با مراجعه به موجر و درخواست رضایت کتبی برای انتقال محل کسب و پیشه، اقدام به انتقال آن به فرد دیگری کند. در این صورت، معمولاً موجر می‌تواند یک مبلغ معین (معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد از حق کسب و پیشه) را از مستاجر دریافت کند و اجازه انتقال را بدهد.
- درخواست تجویز انتقال به طریق دادگاه: اگر موجر اجازه انتقال را ندهد، مستاجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تجویز انتقال منافع عین مستاجره به فرد دیگری را ارائه کند. در این صورت، دادگاه باید بر اساس شرایط و قوانین مربوطه تصمیم بگیرد.
- انتقال بدون رضایت موجر و دادگاه: در صورتی که مستاجر هیچ یک از راه‌های بالا را دنبال نکند و محل کسب و پیشه را به شخص دیگری انتقال دهد، موجر می‌تواند حکم تخلیه محل کسب و پیشه را از دادگاه درخواست کند. اما در این صورت، موجر باید نصف حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
به هر حال، توصیه می‌شود که در هنگام انتقال محل کسب و پیشه، قوانین مربوطه را به دقت رعایت کرده و در صورت نیاز از خدمات یک مشاور حقوقی استفاده کنید تا از حقوق و تعهدات خود آگاه باشید و هرگونه ابهامی پیشگیری شود.