شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در ایران شرایطی را تعیین کرده است که موجر (صاحب ملک) برای درخواست تخلیه فوری مستاجر (کسی که ملک را اجاره کرده) باید برآورد کند. این شرایط عبارتند از:
- عقد اجاره پس از سال 1376: قرارداد اجاره باید پس از سال 1376 تاریخ شروع داشته باشد. این به این معناست که قوانین مربوط به تخلیه فوری تنها برای ملک‌هایی اعمال می‌شود که قرارداد اجاره آنها پس از این تاریخ منعقد شده است.
- تنظیم کتبی: قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شده باشد. این به معنای این است که توافق اجاره نباید به صورت شفاهی صورت گیرد و باید به نوعی نوشته شده باشد.
- مدت مشخص: در سند اجاره، مدت اجاره باید مشخصاً ذکر شده باشد. این به این معناست که از ابتدا باید مدت مشخصی برای اجاره تعیین شود، مانند یک سال یا دو سال.
- دو نسخه و امضای دو شاهد: قرارداد اجاره باید در دو نسخه تهیه شده و هر دو نسخه باید توسط هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، امضا شود. همچنین، هر دو نسخه باید به امضای دو شاهد همراه باشد.
- مدت اجاره تمام شده: قبل از درخواست تخلیه فوری، مدت اجاره باید به پایان رسیده باشد. این به این معناست که می‌توان درخواست تخلیه فوری را فقط پس از انقضاء مدت اجاره ارائه داد.
- ودیعه در حساب دادگستری: موجر باید مبلغ ودیعه را در حساب دادگستری تودیع کرده باشد. ودیعه مبلغی است که مستاجر به موجر پرداخت می‌کند و در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها یا تخلف مستاجر از تعهدات قراردادی، موجر می‌تواند از مبلغ ودیعه جبران کند.
اگر این شرایط برآورده شوند، موجر می‌تواند به شورای حل اختلاف (که از سوی مراجع قضایی تشکیل می‌شود) درخواست تخلیه فوری کند و در صورت تأیید توسط شورا، مستاجر باید ملک را در مدت کوتاهی تخلیه کند. توجه داشته باشید که این تخلیه فوری تنها در شرایط خاصی ممکن است و نیاز به اثبات تخلف مستاجر دارد. این امر ممکن است با توجه به شرایط قرارداد و موارد خاص هر مورد متغیر باشد.
- موجران در ایران برای درخواست تخلیه فوری مستاجر، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 تعیین می‌کند که تمام دعاوی تخلیه ملک‌ها، با استثناء موارد خاص مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارند. این بدین معناست که حتی اگر شرایطی مانند مدت اجاره، تنظیم کتبی قرارداد اجاره، ودیعه، و امضای دو نسخه و دو شاهد برآورده شود، موجر برای درخواست تخلیه فوری به شورای حل اختلاف باید مراجعه کند.
تنها در موارد سرقفلی (درخواست تخلیه به دلیل نقض امنیت عمومی) یا حق کسب و پیشه (درخواست تخلیه برای ملک‌های مخصوص به کسب و پیشه)، امکان تخلیه فوری ملک وجود دارد و موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند تا حکم تخلیه فوری را دریافت کند. اما در سایر موارد، تخلیه فوری تنها از طریق شورای حل اختلاف ممکن است.
بنابراین، تصمیم به تخلیه مستاجر و درخواست حکم تخلیه فوری باید با دقت و با توجه به مواد مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 انجام شود. همچنین، توجه به موارد استثنائی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز حائز اهمیت است و ممکن است به شرایط خاص ویژه نیاز داشته باشد.