دعوای تخلیه ید در ملک مشاع
اگر یکی از شرکا ناراضی از رفتار مستأجر باشد و دعوای تخلیه ید را طرح کند، دادگاه بر اساس شواهد و مستندات موجود و ضوابط قانونی، این دعوا را بررسی خواهد کرد. اگر دادگاه به این نتیجه برسد که مستأجر از شرایط قراردادی پیروی نکرده یا به عنوان اجاره‌دهنده به شکل مناسب به ملک مشترک رفتار نکرده است، ممکن است تخلیه ید صادر شود. اما اگر دادگاه به این نتیجه برسد که مستأجر به توافقات قراردادی پایبند بوده و هیچ تخلفی نکرده است، درخواست تخلیه ید رد خواهد شد و اجاره‌دهنده نمی‌تواند از مستأجر برای تخلیه اجباری ملک مشترک استفاده کند.
در این فرض چه قضاوتی صحیح خواهد بود؟
در ملک مشاع، هر شریک دارای حق تصرف در تمامی ملک مشترک است و هیچ کدام از شرکا بدون اجازه دیگران حق تصرف در ملک مشترک را ندارند. این امر ناشی از مفاد مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی است.
در صورتی که یکی از شرکا ناراضی از رفتار مستأجر باشد و دعوای تخلیه ید را طرح کند، این موضوع ممکن است به تخلیه سهم کلیه شرکا منجر شود. به عبارت دیگر، در صورت صدور فرمان تخلیه ید برای یکی از شرکا، تخلیه سهم همه شرکا از ملک مشترک ممکن است انجام شود. این نکته موجب می‌شود که مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی که در مورد خلع ید به کار می‌رود، اجرا شود.
از طرف دیگر، اگر رابطه استیجاری تنها بین مستأجر و یکی از شرکا بوده و سایر شرکا در تصویب آن دخالت نداشته باشند، مالکیت منافع متعلق به سایر شرکا است. در این صورت، تصرف شریک محکوم‌له در ملک باید با اجازه و توافق با مستأجر صورت گیرد، مانند حالتی که تمام عقد اجاره منفسخ می‌شود و تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا وابسته به داشتن اجازه از دیگران می‌باشد.
ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به موجب آن مواردی که موجر به دلایل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره درخواست تخلیه ید می‌کند، را ذکر می‌کند. در اینگونه موارد، موجر نمی‌تواند تخلیه ید خواهان را در برابر شریک یا مستأجر اجرا کند مگر این که شریک مورد نظر اجازه دهد. این امر به این دلیل است که تحویل عین مستأجره در این حالت منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر است.
در این حالت، تا زمانی که اجازه توسط شریک یا شرکای دیگر داده نشود، امکان تصرف و تخلیه ید توسط موجر وجود ندارد. بنابراین، در صورتی که شریک یا شرکای دیگر اجازه ندهند، موجر نمی‌تواند اجاره را فسخ کند و درخواست تخلیه را اجرا کند.
مهم است به یاد داشته باشیم که دعوای تخلیه ید مختص اجاره نیست و مفاد آن قابل تطبیق در موارد دیگری نیز هستند، اعم از ودیعه، عاریه، مزارعه و غیره، از جمله در ملک مشاع. در این موارد، تخلیه ید با داشتن اجازه شریک یا شرکای دیگر صورت می‌پذیرد، مانند حالتی که شریک دیگری از ملک مشترک به صورت اجاره‌دهی با شخص ثالث استفاده می‌کند.
طرح دعوای خلع ید
در مواردی که مستأجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره (ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر) و دعوای خلع ید را مطرح می‌کند، می‌تواند از طریق طرفیت شخص ثالث این دعوا را طرح کند. اما این امر بستگی به شرایط و اوضاع مورد قضاوت دارد و نه به صورت مطلق.
دعوای خلع ید از طرف مستأجر به طرفیت شخص ثالث ممکن است در صورتی که رابطه استیجاری مستأجر با موجر ادامه داشته باشد و ادامه رابطه استیجاری مستأجر با موجر در مورد منافع مورد نظر باشد. به عبارت دیگر، در این موارد، دعوای خلع ید خواهان باید مالک عین یا منافع باشد.
بنابراین، در مورد دعوای خلع ید از طرف مستأجر به طرفیت شخص ثالث، لازم است که مستأجر دارای منافع مشخص و معتبری باشد که بر اساس آنها دعوای خلع ید را مطرح کند، و همچنین توجه به شرایط و موقعیت قضایی مورد نظر در هر مورد خاص مهم است.
در بحث جرم و مجازات مرتبط با تصرف در ملک مشاع، دیدگاه‌های متضادی وجود دارد که به شکل زیر مطرح می‌شود:
۱. دیدگاهی که می‌گوید هر شریک در ملک مشاع حق مالکیت در آن ملک را دارد و تصرف او در ملک به اصطلاح تصرف در ملک خود است. بر اساس این دیدگاه، این عمل به تنهایی به عنوان یک جرم محسوب نمی‌شود، زیرا هر شریک حق مساوی در مالکیت ملک مشاع دارد و تصرف او در این ملک بر اساس این حق است.
۲. دیدگاهی دیگر که معتقد است تصرف بدون اجازه در ملک مشاع، متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری است و وقوع جرم است. بر اساس این دیدگاه، این عمل به عنوان تصرف عدوانی در ملک دیگری در نظر گرفته می‌شود و مجازات متناسب با این جرم اعمال می‌شود.
در بعد حقوقی، سبق تصرفات خواهان در ملک مشاع مهم است و در بعد کیفری، اثبات مالکیت شاکی مورد نظر قانون‌گذار بوده و تفصیل این موضوع خارج از حوصله این بحث است.
از طرف دیگر، باید توجه داشت که در بسیاری از موارد، قوانین و مقررات محلی و قضایی هر کشور، ممکن است بر اساس شرایط و موارد خاص معینی را در مورد تصرف در ملک مشاع تعیین کنند و از این رو نیاز است که در هر مورد خاص به این مسئله توجه شود.