آشنایی قوانین پیش فروش آپارتمان
مشکلات مرتبط با قوانین پیش فروش آپارتمان در حوزه ساخت و ساز مسائلی پیچیده را ایجاد کرده است. این موضوعات ممکن است به تداخلات میان خریداران، فروشندگان، و پیمانکاران منجر شده و به تبع آن، موضوعات مالی و حقوقی پیش بیایند.
یکی از دلایل این اختلافات، عدم وجود هویت فیزیکی ملک در زمان پیش فروش است. این ممکن است به دلیل این باشد که ملک هنوز ساخته نشده یا آماده تحویل نشده است. این وضعیت میتواند منجر به عدم وضوح در شرایط معامله، تعارض در تفسیر قراردادها، و مشکلات در اجرای تعهدات قراردادی شود.
برخی از چالشهای قانونی ممکن است شامل نقض قراردادها، اختلافات در موعد تحویل، نقض تعهدات ساخت و ساز، و اختناق در راههای حل اختلاف باشند. برای حل این مشکلات، ممکن است لازم باشد که مقررات و قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان بهبود یابد و فرآیندهای شفافتری برای اجرای معاملات ساخت و ساز ارائه شود.
مشکلات مرتبط با پیش فروش آپارتمان نیاز به توجه به جوانب مختلف حقوقی، ساخت و ساز، و قراردادهای ملکی دارد تا به راهحلهای موثری برای این چالشها دست یافته شود.
قوانین پیش فروش آپارتمان
تشریفات حقوقی مرتبط با پیش فروش آپارتمان از سال 1389 به طور گستردهای تعیین شده است. این تشریفات شامل بندهای مختلفی است که به منظور حمایت از حقوق خریداران و ایجاد شفافیت در فرآیند پیش فروش آپارتمان مطرح شدهاند.
یکی از مهمترین بندها، تایید قانونی فروش پیش از ساخت است که به این معناست که ملک میتواند حتی قبل از ساخته شدن به فروش برسد. این امکان به خریداران این امکان را میدهد تا از نخستین مراحل پروژه در ملک خود شرکت کنند.
همچنین، در قوانین پیش فروش آپارتمان مشخص شده که سازنده موظف است ملک را با مشخصات دقیق و واضح در زمین مشخص بسازد و در مدت زمان معینی به خریدار تحویل دهد. این اقدامات به منظور جلوگیری از اختلافات و ابهامات زمانی که ملک هنوز ساخته نشده یا آماده تحویل نشده است، انجام شده است.
این تدابیر به نظر میرسد که به افزایش شفافیت در معاملات ملکی و حفاظت از حقوق طرفین کمک کرده باشند. با این حال، همچنان ممکن است نیاز به بهبود و تجدیدنظر در برخی موارد وجود داشته باشد تا به جلوگیری از مشکلات بیشتر در آینده کمک شود.
الزام به تنظیم سند پیش فروش
الزام به تنظیم سند پیش فروش یکی از اصلیترین اصول قوانین پیش فروش آپارتمان در ایران است. این اصل مقرر میکند که باید سند رسمی پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و در سند اصلی ملک ثبت گردد. با این حال، مشاهده میشود که در برخی مناطق این اقدام اجرا نمیشود.
در بسیاری از موارد، پیش خریدار ابتدا با تنظیم یک قرارداد عادی به پیش خرید ملک اقدام میکند. اگر پس از مدتی با مشکلات قانونی مواجه شود، باید ابتدا درخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش را به دادگاه ارائه دهد.
نکات مهمی که هنگام پیش فروش آپارتمان باید مد نظر قرار گیرند، شامل موارد زیر میشوند:
- ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی: قولنامههای مشاور املاکی به تنهایی کافی نیستند. الزاماً باید سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت گردد.
- دریافت مجوزهای رسمی: برای پیش خرید آپارتمان، لازم است مجوزهای رسمی برای ثبت آگهی در روزنامهها و جراید رسمی را دریافت کنید.
- مجوز قبل از ساخت و ساز: افراد یا شرکتهایی که قصد پیش فروش دارند، باید پیش از شروع ساخت و ساز یا اعلام آن، مجوزهای رسمی را از مراجع مختص معتبره دریافت کنند. عدم رعایت این موضوع ممکن است منجر به مجازات مالی یا زندانی شدن گردد.
به نظر میرسد که رعایت این نکات، به حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از مشکلات قانونی در زمینه پیش فروش آپارتمان کمک میکند.
مشخصات و جزئیات آپارتمان
مشخصات و جزئیات آپارتمان که باید به وضوح در سند پیش فروش آن ذکر شود، از اهمیت بسیاری برخوردار است. این مشخصات به منظور اطمینان از شفافیت معاملات و حفاظت از حقوق طرفین در فرآیند پیش فروش آپارتمان ارائه میشوند. در زیر، مواردی که باید به وضوح در سند پیش فروش آمده باشند، آورده شدهاند:
- موقعیت مکانی ملک: واقعیت مکانی آپارتمان با جزئیات مانند نام خیابان، شهر، و منطقه باید در سند پیش فروش ذکر شود.
- تعداد طبقات و واحد ها: تعداد کل طبقات ساختمان و تعداد واحدها در هر طبقه باید مشخص شده و جزئیات هر واحد که در حال پیش فروش است نیز ذکر گردد.
- طبقه و واحد ملک پیش فروش شده: طبقه و شماره واحد ملک مورد پیش فروش باید به وضوح در سند ثبت شود.
- متراژ آپارتمان و تعداد اتاق ها: مساحت کل آپارتمان و تعداد اتاقها به همراه ابعاد دقیق باید در سند ذکر شود.
- کاربری ملک: این بخش مشخص میکند که ملک برای مسکونی، تجاری یا اداری مورد استفاده قرار میگیرد.
- پارکینگ و انباری: اگر این امکانات در ملک وجود دارد، جزئیات آنها نیز باید در سند پیش فروش ذکر شوند.
- سیستم های گرمایشی و سرمایشی: نوع سیستمهای گرمایش و سرمایش ملک به همراه جزئیات مربوط به آنها باید مشخص شود.
- نمای ساختمان: توضیحات در مورد نمای خارجی ساختمان و طراحی آن.
- مصالح ساختمانی، کابینت ها و دیوارپوش های مصرفی: نوع مصالح استفاده شده در ساختمان، جزئیات کابینت ها و دیوارپوشها باید به وضوح مشخص شوند.
- زمان دقیق تحویل: زمانی که ملک پس از ساخت آماده و قابل تحویل خواهد بود، باید دقیقاً در سند ذکر گردد.
رعایت این مشخصات در سند پیش فروش، به ایجاد شفافیت و اعتماد بین طرفین معامله کمک میکند و مشکلات حقوقی در آینده را کاهش میدهد.
شرایط تسویه نهایی هزینه فروش و ساخت
شرایط تسویه نهایی هزینه فروش و ساخت آپارتمان در قرارداد پیش فروش باید به دقت تعیین شود تا شفافیت در پرداخت ها و حفاظت از حقوق طرفین معامله مهیا شود. در زیر، شرایطی که باید در سند پیش فروش آورده شوند، ذکر شدهاند:
- پرداخت اولیه 10 درصد: خریدار باید هنگام امضای سند قولنامه 10 درصد از کل هزینه را پرداخت کند. این پرداخت در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود.
- پرداخت مراحل بعدی با پیشرفت پروژه: مابقی هزینه بر اساس توافق طرفین و پیشرفت پروژه به صورت اقساط و در مراحل بعدی پرداخت میشود. این اقساط به توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه تنظیم میشود.
- نحوه پرداخت (نقد، چک): در سند پیش فروش باید به وضوح مشخص شود که پرداختها به چه صورتی (نقد یا چک) انجام خواهد شد.
- قابلیت تأخیر در پرداخت اقساط: اگر پیشرفت پروژه طبق زمانبندی معین نشود، خریدار میتواند اقساط خود را به تأخیر اندازد. این امکان به خریدار اطمینان میدهد که پرداختها با توجه به پیشرفت واقعی پروژه انجام میشود.
- تدابیر در صورت تأخیر یا عدم پرداخت: در صورتی که خریدار از پرداخت اقساط خودداری کند و با تذکر پیشفروشنده ظرف یک ماه پرداخت را انجام ندهد، سازنده و فروشنده میتوانند قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کنند.
با این شرایط در سند پیش فروش، اطمینان حاصل میشود که پرداختها به صورت شفاف و مطابق با پیشرفت پروژه انجام میشود و حقوق طرفین حفظ میگردد. برای اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی، تماس با وکیل های مجموعه پیشنهاد میشود.