نکات مهم در پیش فروش آپارتمان
1. تعریف قرارداد پیشفروش
مطابق با ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان، هر قراردادی که در آن مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین میشود و این واحد ساختمانی در نهایت به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) در میآید، به عنوان «قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود. این قراردادها برای تمام واحدهای ساختمانی که در مراحل مختلف احداث یا تکمیل هستند، اعمال میشود.
2. الزامات تنظیم قرارداد پیشفروش
برای تنظیم قرارداد پیشفروش، لازم است که اطلاعات مشخصی در قرارداد درج شود. این موارد شامل نام و مشخصات طرفین قرارداد، پلاک و مشخصات ثبتی ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی، مشخصات فنی و معماری ساختمان، قیمت و نحوه پرداخت، زمان تحویل واحد و تنظیم سند رسمی انتقال است. همچنین، قرارداد باید شامل تعهدات پیشفروشنده و حقوق پیشخریدار باشد و تعیین تکلیف در خصوص خسارات و تضمینها نیز در آن ضروری است.
3. مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیشفروش
طبق ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک خاصی است که شامل سند رسمی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان، بیمهنامه مسئولیت، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پیسازی و استعلام از اداره ثبت اسناد میباشد. در پروژههای ساختمانی که پیشفروشنده تعهدات خاصی در برابر مرجع صادرکننده پروانه دارد، اجازه پیشفروش منوط به تأیید حداقل ۳۰٪ پیشرفت در انجام تعهدات است.
4. مالیات و حقالثبت
طبق ماده ۵ قانون پیشفروش، تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید در دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حقالثبت و بدون نیاز به گواهی مالیات فروش بر املاک انجام شود. این قراردادها با پرداخت حقالتحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه تنظیم میشوند.
5. ضمانتها و جریمههای قانونی
یکی از مسائل مهم در قراردادهای پیشفروش، ضمانتها و جریمههای قانونی برای پیشفروشنده در صورت عدم انجام تعهدات است. طبق ماده ۶ قانون پیشفروش ساختمان، چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر، واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، علاوه بر اجرای بندهای قانونی، مکلف به پرداخت جریمههای مختلف است. این جریمهها به شرح زیر هستند:
- در صورتی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی مانند پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد، پیشفروشنده باید معادل اجرتالمثل آن بخشها را تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار بپردازد.
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، پیشفروشنده باید روزانه نیمدرصد از بهای روز تعهدات انجامنشده را به میزان قدرالسهم پیشخریدار بپردازد.
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی، پیشفروشنده باید روزانه یک در هزار بهای روز تعهدات انجامنشده را پرداخت کند.
- در صورت عدم انتقال به موقع سند رسمی، پیشفروشنده باید روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد را به عنوان جریمه بپردازد.
6. اختیارات تنظیم قرارداد پیشفروش
طبق ماده ۳ قانون پیشفروش، تنها افرادی که دارای سند مالکیت رسمی یا قراردادی معتبر برای احداث بنا بر روی زمین هستند، میتوانند اقدام به تنظیم قرارداد پیشفروش کنند. همچنین، این قراردادها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و خلاصه آن به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال شود. تنظیم قرارداد بدون این مدارک معتبر و تأییدات قانونی ممکن است باعث ایجاد مشکلات حقوقی برای طرفین قرارداد، به ویژه پیشخریداران شود.
7. نکات کلیدی برای پیشخریداران
خریداران باید به دقت از صحت مدارک و مستندات ارائهشده توسط پیشفروشنده اطمینان حاصل کنند. از جمله مواردی که باید مورد بررسی قرار گیرد، سند مالکیت معتبر، پروانه ساخت، بیمهنامههای مربوطه و تأییدیههای قانونی است. همچنین، پیشخریداران باید از جریمهها و ضمانتهای قانونی برای حمایت از حقوق خود در صورت عدم انجام تعهدات از سوی پیشفروشنده آگاه باشند.
نتیجهگیری
تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان مستلزم رعایت نکات قانونی و مدارک معتبر است تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود. با توجه به ضمانتها و جریمههای پیشبینیشده در قانون، طرفین قرارداد باید به دقت به تعهدات خود عمل کنند تا از تضییع حقوق یکی از طرفین جلوگیری گردد. برای این منظور، مشاوره با وکلای متخصص و آگاهی از الزامات قانونی میتواند از خطرات احتمالی در معاملات پیشفروش ساختمان جلوگیری نماید.