فک رهن اموال چیست؟
فک رهن اموال به معنای آزاد کردن ملک از وثیقه وام گرفته شده از بانک یا سایر موسسات مالی است. وقتی که یک فرد یا شرکت مالک یا سازنده اموال، مانند خانه، زمین، یا هر دارایی دیگر، به بانک وام میگیرد، این دارایی به عنوان تضمین برای بازپرداخت وام به بانک رهن میشود. به عبارت دیگر، مالکیت این دارایی به نوعی به بانک منتقل میشود تا در صورت عدم پرداخت وام، بانک حق مالکیت یا فروش آن دارایی را داشته باشد.
با انجام فک رهن، مالک دارایی ملک خود را از وابستگی به وام معاف کرده و مجدداً به آزادی مالکیت اموال خود برمیگردد. این فرآیند معمولاً با پرداخت مبلغ وام و هزینههای مربوطه به بانک صورت میگیرد و پس از آن، بانک تضمینهای مالی خود روی ملک را کنسل میکند و مالک دارایی دوباره اختیار کامل بر روی آن را به دست میآورد.
سپرده گذاری برای فک رهن
سپردهگذاری برای فک رهن به معنای انتقال یک بخش از مبلغ وام یا بدهی به صورت سپرده به بانک است. این روش معمولاً به عنوان یک نوع تضمین برای وامگیرنده استفاده میشود. زمانی که شخص وامگیرنده بخشی از وام یا طلب خود را تسویه نکرده باشد و میخواهد ملک خود را به رهن بگذارد، میتواند با موافقت بانک، مبلغ مشخصی را به عنوان سپرده به بانک واریز کند.
در این حالت، مبلغ سپرده توسط بانک به عنوان تضمین برای وام یا بدهی وامگیرنده نگهداری میشود. وامگیرنده میتواند برای پرداخت اقساط وام از مبلغ سپرده استفاده کند، اما تا زمانی که وام به طور کامل تسویه نشود، راهن حق ندارد از سپرده خود برای هیچ منظور دیگری مانند برداشت یا بهرهبرداری استفاده کند.
با این روش، بانک به عنوان یک طرف معامله، اطمینان حاصل میکند که مالکیت سپرده مورد استفاده وامگیرنده به روز و وضعیت مالی وی در اطلاع است. از طرف دیگر، وامگیرنده نیز میتواند با داشتن سپرده، بهترین نرخ بهره را برای اقساط وام خود بدست آورد.
تسویه حساب کامل برای فک رهن
یکی از راههای فک رهن، تسویه حساب کامل بدهی یا وام میباشد. اگر ملک مورد نظر دارای وام یا بدهی باشد و بخشی از اقساط آن پرداخت شده باشد، شخص میتواند برای فروش ملک، مابقی اقساط را به بانک پرداخت کرده و بدهی را کامل تسویه کند تا ملک از گرو و رهن بانک رها شود.
برای انجام این کار، فرد باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب کند. بانک سپس بدهی باقیمانده را محاسبه کرده و مبلغ را اعلام میکند. پس از پرداخت کامل این مبلغ، سند از رهن بانک آزاد میشود و ملک برای معامله بدون هیچگونه منع قانونی آماده میشود. این روش به مالک امکان میدهد که ملک خود را به آسانی و بدون مشکلات از رهن بانک آزاد کند و به معامله بپردازد.
فروش و معامله املاک در رهن
فروش و معامله املاک در رهن یک فرآیند مهم و حساس است که نیازمند مراقبت و دقت است. یکی از راههای فک رهن، تسویه حساب کامل بدهی یا وام میباشد. اگر ملک مورد نظر دارای وام یا بدهی باشد و بخشی از اقساط آن پرداخت شده باشد، فرد میتواند برای فروش ملک، مابقی اقساط را به بانک پرداخت کرده و بدهی را کامل تسویه کند تا ملک از گرو و رهن بانک رها شود.
برای انجام این کار، فرد باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب کند. بانک سپس بدهی باقیمانده را محاسبه کرده و مبلغ را اعلام میکند. پس از پرداخت کامل این مبلغ، سند از رهن بانک آزاد میشود و ملک برای معامله بدون هیچگونه منع قانونی آماده میشود. این روش به مالک امکان میدهد که ملک خود را به آسانی و بدون مشکلات از رهن بانک آزاد کند و به معامله بپردازد.
باقی مانده بدهی بانک در فک رهن
در صورتی که بخشی از اقساط وام پرداخت نشده باشد و فرد راهن قصد تسویه کامل را داشته باشد، این تصور وجود دارد که میزان بدهی عبارت است از کسر اقساط بدهی از مبلغ کل وام؛ در صورتی که محاسبه این مبلغ به طریق دیگری انجام میشود. هر قسط پرداختی به صورت ماهیانه برای آزادسازی رهن، دو بخش اصل بدهی و سود را در بر میگیرد.
مبلغ قسط ماهانه ثابت است اما مبلغ مورد نظر برای هر بخش اصلی و سود، به صورت تدریجی قابل تغییر است. اقساط اولیه معمولاً برای تسویه سود وام است و به صورت تدریجی و در ماههای آتی میزان سود کم میشود و به مقدار اصل بدهی اضافه میشود.
دعوای فک رهن و انواع آن
درست است، در مواردی که معامله بر روی سندی که در رهن بانک باشد قرار میگیرد، دعوی الزام به فک رهن میتواند به دو طریق انجام شود:
- دعوی الزام به فک رهن مستقل: در این دعوی، فردی که میخواهد ملک خود را در اختیار بانک قرار دهد و برای پرداخت بدهی خود تعهد میکند، تا زمان تسویه کامل مال مورد نظر در گرو بانک قرار میگیرد. اگر تسویه انجام شود اما فک رهن صورت نگیرد، شخص میتواند برای طرح دعوی فک رهن اقدام کند.
- دعوی الزام به فک رهن تنظیم سند: در این حالت، اگر فروشنده ملک در رهن را پیش از پایان ساخت و ساز و واگذاری آن به خریدار با سند، وام بگیرد و تعهد دهد که پیش از واگذاری، سند را از گرو بانک آزاد کند، اما این کار را انجام ندهد و به عهد خود وفادار نباشد، خریدار میتواند برای طرح دعوی الزام به فک رهن و همچنین برای تنظیم سند رسمی اقدام نماید.
این دعاوی به فرد فرصت میدهند تا حقوق خود را در معاملات ملکی بهدست آورد و از تضییع اموال و زمان جلوگیری کند
آیا خرید و معامله املاکی که در رهن بانک هستند، مشکلی دارد؟
خرید و معامله املاکی که در رهن بانک هستند، ممکن است با برخی مشکلات و چالشها همراه باشد که لازم است قبل از انجام معامله به آنها توجه شود. برخی از این مشکلات عبارتند از:
- توافق با بانک: قبل از انجام معامله، باید با بانک که مالک حقوقی ملک است، توافق شود تا مشکلات مربوط به رهن برطرف شود و معامله به نتیجه برسد.
- پرداخت بدهیها: خریدار باید مطمئن شود که همه بدهیهای مربوط به ملک، از جمله اقساط رهن، پرداخت شده است یا او قادر است برای پرداخت آنها به بانک تعهد دهد.
- وضعیت حقوقی: لازم است وضعیت حقوقی ملک، از جمله مسائلی مانند بدهیها، قراردادها و محدودیتهای قانونی، به دقت بررسی شود تا اطمینان حاصل شود که معامله قانونی است.
- محدودیتهای بانک: بعضی از بانکها ممکن است محدودیتهایی مانند حداکثر مبلغ قابل وامدهی یا محدودیتهای جغرافیایی برای وام رهن را تعیین کنند که باید در نظر گرفته شود.
- اطمینان از اعتبار بانک: خریدار باید اطمینان حاصل کند که بانک قادر به تسویه بدهیها و انتقال ملک به نام او است.
در کل، معامله خرید و فروش املاکی که در رهن بانک هستند ممکن است با چالشهایی همراه باشد، اما با رعایت مراحل و توافقات لازم، این مشکلات قابل حل هستند. برای اطمینان از انجام معامله بهتر است با یک وکیل یا مشاور ملکی مجرب مشورت کنید.