شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین
فسخ معامله بهصورت یکطرفه از سوی متعاملین تحت شرایط خاصی امکانپذیر است. بر اساس ماده ۲۱۹ قانون مدنی، این شرایط عبارتند از:
۱. انعقاد صحیح و قانونی معامله
- اهلیت طرفین: هر یک از طرفین قرارداد باید دارای اهلیت قانونی باشند؛ یعنی توانایی عقلانی و قانونی برای انجام معامله را داشته باشند.
- مدارک لازم: طرف متقاضی فسخ باید مدارک لازم برای اثبات وجود قرارداد و شرایط آن را در اختیار داشته باشد.
۲. اعلام و اظهار فسخ
- اطلاعرسانی به طرف دیگر: طرفی که تصمیم به فسخ معامله دارد، باید بهطور رسمی و واضح این موضوع را به طرف دیگر اعلام کند. این اعلام میتواند از طریق ارسال اظهارنامه، بهصورت شفاهی یا از طریق هر روش دیگری که به تأیید طرفین برسد، انجام شود.
۳. وجود حق فسخ
- خیار شرط: در صورتی که حق فسخ به موجب خیاری مشخص در قرارداد درج شده باشد، طرفین میتوانند از این حق استفاده کنند.
- خیارات قانونی: اگر در قرارداد به صراحت هیچگونه سلب خیارات قانونی اشاره نشده باشد، طرفین میتوانند از خیارات قانونی همچون خیار غبن، خیار عیب و … استفاده کنند. طبق ماده ۴۵۶ قانون مدنی، “تمام انواع خیار، در جمیع معاملات لازمه، ممکن است موجود باشد؛ مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است.”
۴. شرایط خاص برای خیارات
- هر یک از خیارات دارای شرایط خاص خود هستند که باید در زمان فسخ مورد توجه قرار گیرند. بهعنوان مثال، در خیار غبن، تفاوت قیمت باید به اندازهای باشد که قابل قبول باشد و در خیار عیب، عیب باید در زمان معامله وجود داشته باشد.
برای فسخ یک معامله از سوی متعاملین، رعایت شرایط قانونی و قراردادی ضروری است. وجود اهلیت، اعلام رسمی فسخ، و همچنین تحقق یکی از خیارات قانونی یا وجود خیار شرط در قرارداد از جمله مواردی هستند که باید بهدقت مورد توجه قرار گیرند. در این راستا، توصیه میشود که طرفین در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی بهرهمند شوند تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنند.
درج حق فسخ در معاملات املاک
درج حق فسخ در معاملات املاک میتواند به دو صورت شفاهی و کتبی انجام شود. هر یک از این روشها دارای ویژگیها و شرایط خاص خود هستند که در ادامه به آنها پرداخته میشود:
۱. درج حق فسخ به صورت شفاهی
- انعقاد شفاهی قرارداد: در مواردی که قانون الزامی به تنظیم قرارداد کتبی ندارد، طرفین میتوانند بهصورت شفاهی قرارداد را منعقد کنند.
- پیشبینی حق فسخ: در این نوع قرارداد، طرفین میتوانند ضمن توافق شفاهی، حق فسخ را پیشبینی کنند و ایجاب و قبول خود بر پذیرش آن را اعلام دارند. با این حال، برای جلوگیری از مشکلات آینده و اثبات ادعاها، توصیه میشود که موارد مهم همچون حق فسخ بهصورت کتبی ثبت شوند.
۲. درج حق فسخ به صورت کتبی
- شروط ضمن عقد: طرفین میتوانند حق فسخ را در بخش شروط ضمن عقد قرارداد کتبی، بهطور واضح و صریح درج کنند. در این حالت، طرفین باید قرارداد را امضا کرده و اثر انگشت بزنند تا رضایت خود را بر پذیرش حق فسخ مندرج در قرارداد اعلام کنند.
- تنظیم در بنگاه یا دفترخانه: در صورت تنظیم قرارداد در بنگاه املاک یا دفترخانه، دفتردار یا بنگاهدار حق فسخ و شرایط مد نظر طرفین را در قرارداد بنویسد.
- مطالعه قرارداد: طرفین باید قبل از امضا، قرارداد را بهدقت مطالعه کنند تا از شرایط درجشده و حق فسخ آگاه شوند.
- امضای قرارداد: پس از اطمینان از صحت مفاد قرارداد و رضایت به شرایط درجشده، طرفین آن را امضا کرده و بدین ترتیب، رضایت خود بر پذیرش حق فسخ مندرج در قرارداد را اعلام میکنند.
نکات مهم
- شفافیت در قرارداد: درج حق فسخ باید بهصورت واضح و مشخص انجام شود تا در آینده دچار ابهام نشود.
- پیشنهادات و شرایط خاص: طرفین میتوانند شرایط خاصی را برای استفاده از حق فسخ تعیین کنند، مانند مهلت زمانی یا شرایط خاصی که باید تحقق یابند.
- مشاوره حقوقی: برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و ابهامات، مشاوره با وکیل متخصص در معاملات ملکی توصیه میشود.
درج حق فسخ در معاملات املاک بهعنوان یک ابزار حقوقی مهم میتواند به طرفین کمک کند تا از حقوق و منافع خود محافظت کنند. چه بهصورت شفاهی و چه کتبی، مهم است که شرایط و حقایق بهطور دقیق و شفاف در قرارداد مشخص شود.
حق فسخ معامله چند درصد است؟
در موضوع حق فسخ معامله، محاسبه درصد آن میتواند به دو بخش اصلی تقسیم شود: حق الزحمه مشاور املاک و حق فسخ مندرج در قرارداد.
1. حق الزحمه مشاور املاک
حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ کمیسیون تعیین میشود و در صورت فسخ معامله نیز باید به بنگاه پرداخت گردد. این حق الزحمه به شرح زیر محاسبه میشود:
- معاملات زیر ۵۰۰ میلیون تومان: نیم درصد از ارزش منطقهای ملک.
- معاملات بالای ۵۰۰ میلیون تومان: ۲۵ صدم درصد مازاد بر نرخ کمیسیون مصوب.
در این حالت، در صورتی که قرارداد فسخ شود، فسخکننده ملزم به پرداخت کل کمیسیون به نمایندگی از خود و طرف دیگر قرارداد به بنگاه خواهد بود.
2. حق فسخ مندرج در قرارداد
درصد حق فسخ مندرج در قرارداد، بستگی به توافق طرفین دارد و معمولاً افراد بین ۱۰ تا ۲۰ درصد از مبلغ قرارداد را به عنوان حق فسخ پیشبینی میکنند.
- در موارد عدم پیشبینی حق فسخ: اگر در قرارداد به صراحت حق فسخ مشخص نشده باشد و خسارت یا زیانی به طرف دیگر وارد آید، طرفین میتوانند با ثبت دادخواست، محاسبه ضرر و زیان وارده را از دادگاه درخواست کنند.
در نهایت، حق فسخ معامله به طور مستقیم به توافق طرفین بستگی دارد و در صورت وجود شرایط خاص و توافقات قانونی، میتواند درصدهای متفاوتی را شامل شود. همچنین، حق الزحمه مشاور املاک نیز به عنوان هزینهای جداگانه در نظر گرفته میشود که در صورت فسخ معامله، پرداخت آن الزامی است.