حق فسخ معامله: بررسی جامع
در معاملات املاک، حق فسخ یکی از موضوعات مهمی است که باید به آن توجه شود. حق فسخ به معنای امکان برهم زدن قرارداد به موجب خیارات قانونی یا پیش‌بینی شده در قراردادهاست. در این مقاله به بررسی حق فسخ معامله، نحوه درج آن، شرایط اعمال، و درصدهای مربوط به آن خواهیم پرداخت.
۱. نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک
حق فسخ در معاملات املاک می‌تواند به دو صورت شفاهی و کتبی درج شود.
- روش شفاهی: در مواردی که قانون، الزامی به نوشتن قرارداد کتبی ندارد، طرفین می‌توانند به صورت شفاهی قرارداد را منعقد کرده و حق فسخ را پیش‌بینی کنند. در این حالت، طرفین باید ایجاب و قبول خود را برای پذیرش حق فسخ اعلام کنند.
- روش کتبی: در صورتی که طرفین بخواهند حق فسخ را به صورت کتبی درج کنند، این امر می‌تواند در بخش شروط ضمن عقد قرارداد نوشته شود. پس از نوشتن حق فسخ، طرفین باید ذیل قرارداد را امضا و انگشت‌زنی کنند تا رضایت خود را بر پذیرش حق فسخ اعلام نمایند. همچنین، اگر قرارداد در بنگاه یا دفترخانه تنظیم شود، دفتردار یا بنگاه‌دار می‌تواند حق فسخ و شرایط آن را در قرارداد بنویسد و طرفین پس از مطالعه قرارداد، آن را امضا کنند.
۲. فسخ قرارداد تا ۲۴ ساعت
مفهوم فسخ معامله تا ۲۴ ساعت به این معناست که طرفین عقد می‌توانند ظرف ۲۴ ساعت از انعقاد قرارداد، به صورت یک‌طرفه اقدام به برهم زدن معامله کنند و آثار حقوقی ناشی از آن را از زمان اعلام فسخ، از بین ببرند.
با این حال، لازم به ذکر است که در قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط، به طور صریح به خیار و حق قانونی تحت عنوان فسخ معامله تا ۲۴ ساعت اشاره نشده است. بنابراین، امکان فسخ معامله در این مدت فقط در صورتی وجود دارد که:
- طرفین در زمان انعقاد قرارداد، امکان فسخ تا ۲۴ ساعت را برای خود پیش‌بینی کرده باشند.
- در عرف تجاری محل، چنین قانونی وجود داشته باشد و هر دو طرف از آن آگاه باشند.
در صورت بروز اختلاف، محکمه تصمیم خواهد گرفت که آیا حق فسخ وجود دارد یا خیر.
۳. مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک بسته به نوع خیار قانونی که فسخ‌کننده بر اساس آن اقدام می‌کند، متفاوت خواهد بود. در اینجا خیارات قانونی که امکان فسخ را فراهم می‌کنند، به اختصار توضیح داده می‌شوند:
- خیار مجلس: مدت زمان فسخ به موجب خیار مجلس از زمان انعقاد قرارداد و تا زمانی است که طرفین در مجلس حضور دارند.
- خیار شرط: مدت مورد توافق طرفین است و می‌تواند به صورت ۲۴ ساعت، یک هفته و… تعیین شود.
- خیار عیب، غبن، تدلیس و تخلف وصف: این خیارات بلافاصله پس از اطلاع از عیب، غبن، تدلیس یا تخلف وصف قابل اعمال هستند.
- خیار تبعض صفقه: بعد از اطلاع از باطل بودن یک بخش از معامله، این خیار قابل اعمال است و اگر مدت زیادی بگذرد، به منزله قبول تلقی خواهد شد.
- خیار تاخیر ثمن: این خیار پس از گذشت سه روز از تاریخ بیع و در صورتی که مهلتی برای پرداخت ثمن تعیین نشده باشد، قابل اعمال است.
۴. فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه
فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه به معنای این است که طرفین می‌توانند بدون نیاز به دادگاه، قرارداد را به موجب خیارات قانونی یا حق فسخ مندرج در قرارداد، برهم بزنند. این اعلام می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه الکترونیکی، اعلام شفاهی یا هر روش دیگری باشد.
در صورتی که طرفین نتوانند در خصوص فسخ به توافق برسند یا برای ابطال سندی نیاز به دستور دادگاه باشد، در این صورت باید از طریق دادگاه اقدام شود. نحوه و مراحل آن به شرح زیر است:
- طرف متقاضی باید به دفاتر قضایی مراجعه کرده و یا از طریق سامانه ثبت نام الکترونیکی اقدام کند.
- دادخواست صدور حکم به فسخ قرارداد را تنظیم کند و فایل آن را ذخیره کند.
- به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و پس از پرداخت هزینه دادرسی، اقدام به ثبت و ارسال دادخواست به مرجع صالح نماید.
۵. فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن
بر اساس ماده ۴۰۲ قانون مدنی، در صورتی که موضوع قرارداد عین خارجی باشد و برای تادیه ثمن مهلتی تعیین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع مبیع را تسلیم کند و نه مشتری تمام ثمن را پرداخت نماید، بایع حق فسخ معامله را دارد.
شرایط فسخ به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن شامل موارد زیر است:
- موضوع قرارداد باید عین خارجی باشد.
- مهلتی برای تحویل یا پرداخت تعیین نشده باشد.
- سه روز از تاریخ انعقاد عقد بیع بگذرد.
لازم به ذکر است که این خیار فقط مختص به فروشنده است و او مختار است که معامله را فسخ کند یا نه.
۶. حق فسخ معامله و درصد آن
در بحث حق فسخ معامله، دو نوع هزینه وجود دارد: حق الزحمه مشاور املاک و حق فسخ مندرج در قرارداد.
- حق الزحمه مشاور املاک: این حق الزحمه به طور کلی نصف درصد ارزش منطقه‌ای ملک در معاملات زیر ۵۰۰ میلیون تومان و ۲۵ صدم درصد مازاد بر نرخ کمیسیون مصوب در معاملات بالای ۵۰۰ میلیون تومان است. در صورت فسخ، طرف فسخ‌کننده ملزم به پرداخت کل کمیسیون به بنگاه خواهد بود.
- حق فسخ مندرج در قرارداد: درصد حق فسخ بستگی به توافق طرفین دارد و معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد از مبلغ قرارداد را به عنوان حق فسخ تعیین می‌کنند. اگر در قرارداد به صراحت حق فسخ مشخص نشده باشد، طرفین می‌توانند با ثبت دادخواست، محاسبه ضرر و زیان وارده را از دادگاه درخواست کنند.
نتیجه‌گیری
حق فسخ معامله به عوامل مختلفی بستگی دارد و طرفین باید به شرایط و قوانین مربوط به آن توجه کنند. در نهایت، محاسبه حق فسخ به توافق طرفین وابسته است و هزینه‌های مرتبط با حق الزحمه مشاور املاک نیز باید به عنوان یک هزینه جداگانه در نظر گرفته شود. به همین دلیل، مشاوره حقوقی و آگاهی از حقوق و وظایف در معاملات املاک بسیار حائز اهمیت است.