حق شفعه در آپارتمانها
در خصوص حق شفعه در آپارتمانها، باید توجه داشت که شرایط و قوانین به طور خاص برای این نوع املاک در قوانین تملک آپارتمانها و قانون مدنی پیشبینی شده است. در اینجا به برخی از نکات مهم اشاره میکنم:
- حق شفعه در آپارتمانها: طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی، اگر ملکی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها سهم خود را به دیگری بفروشد، شریک دیگر حق شفعه دارد. اما در آپارتمانهایی که چند مالک دارند، مثلاً در مواردی که راه پله، آسانسور یا سایر قسمتهای مشترک وجود دارد، حق شفعه برای دیگر مالکین به دلیل اشتراک بیشتر از دو نفر در استفاده از این قسمتها، وجود ندارد. بنابراین، اگر فروش یک آپارتمان موجب ورود شریک جدیدی به شراکت در راهپلهها یا آسانسور نگردد (یعنی آپارتمان دارای قسمتهای مشترک باشد)، شرکای دیگر حق شفعه ندارند.
- حق شفعه در مورد ممر و مجرا: طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی، اگر دو نفر در یک ممر و مجرا شریک باشند و یکی از آنها سهم خود را بفروشد، شریک دیگر حق شفعه دارد. بنابراین، اگر فروش ملک در قسمتهایی از ساختمان که در آنها ممر و مجرا مشترک وجود دارد صورت گیرد، شریک دیگر میتواند از حق شفعه استفاده کند.
- قانون تملک آپارتمانها: این قانون و آییننامههای مربوطه توضیح میدهند که قسمتهای مشترک در آپارتمانها، مانند زمین زیر بنا، آسانسور، اسکلت ساختمان، نمای خارجی، و برخی از تاسیسات مشترک (چاه آب، لولهها، سیستمهای تهویه و حرارت) مشاع است و نمیتوان برای آنها حق انحصاری قائل شد. این قسمتها متعلق به تمامی مالکین آپارتمانها است و در صورتی که یکی از مالکین سهم خود را بفروشد، شرکای دیگر در این قسمتهای مشترک نمیتوانند از حق شفعه استفاده کنند.
- مورد خاص قسمتهای اختصاصی: اگر یک مالک سهم خود را از قسمتهای اختصاصی (آپارتمانها) بفروشد، دیگر مالکان در این قسمتها حق شفعه ندارند مگر اینکه با توجه به ویژگیهای خاصی که در قانون و قراردادها وجود دارد، شرایطی فراهم شود که موجب ایجاد حق شفعه برای دیگر مالکین شود.
- قابل تقسیم بودن املاک مشاع: مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، املاکی که تقسیم آنها موجب ضرر و زیان به ارزش آنها نشود، قابل تقسیم هستند. در این موارد، به طور کلی اگر تقسیم ملک به ضرر نفع آن باشد، تقسیم نمیشود. بهویژه در املاک مشاع، اگر تقسیم موجب نقصان شدید قیمت یا آسیب به ملک شود، تقسیم غیرمجاز است.
در مجموع، در آپارتمانها با وجود اشتراک در قسمتهای مختلف (مانند راه پلهها و آسانسور)، حق شفعه به دلیل وجود تعداد زیاد شرکا و عدم اشتراک در ممر و مجرا برای سایر مالکین وجود ندارد.
ساخت و ساز در ملک مشاع
در خصوص ساخت و ساز در ملک مشاع، قوانین مختلفی در قانون مدنی ایران وجود دارد که به حقوق و وظایف شرکا در استفاده از ملک مشاع و انجام تصرفات مادی و حقوقی اشاره میکند. به طور کلی، ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت دیگر شرکا غیرقانونی است، و هر گونه تصرف مادی یا تغییر در ملک مشاع باید با توافق تمامی شرکا صورت گیرد.
تصرفات مادی در ملک مشاع
ماده ۵۷۱ قانون مدنی بیان میکند که ملک مشاع زمانی ایجاد میشود که چند نفر در یک ملک، به صورت مشترک و بدون تفکیک سهم هر یک از آنها، مالک باشند. در این صورت، هر شریک مالک قسمتی از ملک است، ولی این مالکیت بهصورت جزئی از کل ملک است و نمیتوان بدون اجازه سایر شرکا در آن تصرف مادی کرد.
طبق ماده ۵۸۱ قانون مدنی، اگر یکی از شرکا بخواهد در ملک مشاع اقدام به ساخت و ساز یا هر نوع تصرف مادی دیگر کند، این تصرف باید با رضایت سایر شرکا باشد، زیرا در غیر این صورت تصرف انجام شده فضولی و تابع مقررات فضولی خواهد بود. اگر بدون اجازه سایر شرکا چنین تصرفی صورت گیرد، ممکن است این تصرف به عنوان تصرف عدوانی شناخته شود و فرد مورد نظر ممکن است مجبور به رفع تصرف و جبران خسارت شود.
تصرفات حقوقی در ملک مشاع
در مقابل، تصرفات حقوقی در ملک مشاع متفاوت است. طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر شریک میتواند بدون رضایت سایر شرکا حقوق خود را (مانند فروش یا هبه سهم خود) به شخص ثالث منتقل کند. این انتقال حقوقی مانعی برای سایر شرکا ایجاد نمیکند، به شرطی که تصرف مادی در ملک مشاع به همراه نیاورد. به عبارت دیگر، شریک میتواند سهم خود را به دیگری بفروشد یا انتقال دهد، اما این انتقال حق تصرف مادی در ملک مشاع را به شخص جدید نمیدهد، مگر اینکه توافقی برای تصرف مادی نیز انجام شود.
نتیجهگیری
- تصرف مادی (مانند ساخت و ساز) در ملک مشاع بدون توافق تمامی شرکا مجاز نیست و ممکن است به عنوان تصرف عدوانی شناخته شود.
- تصرف حقوقی (مثل فروش یا هبه سهم) قابل انجام است، ولی این تصرف حقوقی اجازه تصرف مادی در ملک را به فرد جدید نمیدهد مگر اینکه سایر شرکا موافقت کنند.